Khuyến nghị đầu tư
Luận điểm đầu tư chính
- Thực thi đã được chứng minh: Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2025 khả quan, khẳng định năng lực triển khai dự án và phục hồi mạnh mẽ từ nền thấp.
- Bán hàng từ các dự án trọng điểm: Danh mục dự án "vàng" (Izumi City, Waterpoint, Paragon Đại Phước) kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng trong năm 2026.
- Nền tảng tài chính ổn định và định giá hấp dẫn: Sức khỏe tài chính lành mạnh sau tăng vốn, định giá P/B ở mức 1.2x (thấp hơn trung bình lịch sử 1.6x và ngành 1.5x).
Bối Cảnh Vĩ Mô 2025 - Thiên thời cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch
Hạ tầng giao thông vùng TP.HCM đang tạo sức hút
Danh mục dự án của Nam Long dường như được quy hoạch để đón đầu chính xác các điểm rơi hạ tầng xung quanh TP.HCM.
Đường Vành Đai 3: Tuyến đường huyết mạch này đi qua các khu vực trọng điểm như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Dự án Izumi City (Đồng Nai) và Waterpoint (Tây Ninh) nằm ở các vị trí hưởng lợi trực tiếp từ khả năng kết nối mà Vành Đai 3 mang lại. Thời gian di chuyển từ Waterpoint về trung tâm Quận 1, TP.HCM được rút ngắn đáng kể, nơi đây thành một lựa chọn khả thi cho nhu cầu ở thực (first home) thay vì chỉ là ngôi nhà thứ hai (second home).
Cao tốc Bến Lức - Long Thành: Dự kiến thông xe kỹ thuật vào năm 2026, tuyến cao tốc này sẽ kết nối trực tiếp khu vực miền Tây (nơi có Waterpoint) với sân bay quốc tế Long Thành và khu vực Đồng Nai (nơi có Izumi City và Paragon Đại Phước). Sự kết nối này tạo ra một trục phát triển đô thị mới, nâng tầm giá trị quỹ đất của Nam Long tại cả hai đầu cầu.
Tác Động Kép Của Luật Đất Đai 2024 và Luật Nhà Ở 2023
Hệ thống pháp lý mới có hiệu lực từ 1/8/2024 và đi vào thực tiễn mạnh mẽ trong năm 2025 sẽ mang đến một thị trường minh bạch, ổn định.
Bảng giá đất mới và chi phí đầu vào: Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá đất cũ và trao quyền cho các địa phương ban hành bảng giá đất mới sát với giá thị trường. Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, điều này có thể làm cho tiền sử dụng đất tăng cao, đẩy chi phí phát triển dự án mới lên cao. Các doanh nghiệp chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ đối mặt với áp lực lớn về dòng tiền.
Lợi thế của Nam Long: Trong bối cảnh đó, Nam Long chiếm ưu thế khá lớn, Hầu hết các dự án trọng điểm như Waterpoint (Giai đoạn 1), Akari City, Mizuki Park và một phần lớn của Izumi City đều đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất theo đơn giá cũ. Điều này tạo ra hai lợi thế: (1) Nam Long không bị áp lực tăng chi phí vốn, bảo toàn biên lợi nhuận gộp ở mức cao; (2) Giá trị quỹ đất sạch hiện hữu được thị trường định giá lại ở mức cao hơn, tạo ra lợi thế cạnh tranh về giá bán so với các dự án mới ra mắt sau năm 2025.
Triển Vọng Thị Trường Bất Động Sản 2026
Thị trường bất động sản được dự báo sẽ phục hồi theo mô hình chữ U, với đáy đã đi qua vào năm 2023-2024. Sự trở lại của niềm tin người mua nhà, kết hợp với lãi suất cho vay hạ nhiệt, sẽ thúc đẩy thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở thực - phân khúc sở trường của Nam Long. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không còn là trào lưu nhất thời mà đã trở thành xu hướng tất yếu do giá nhà nội đô quá cao. Các dự án vệ tinh được quy hoạch bài bản như Waterpoint,... đang hưởng lợi lớn từ xu hướng này, khi người mua chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy chất lượng sống tốt hơn.
2Thông Tin Doanh Nghiệp
Quỹ đất sạch: Hơn 681 ha tại các vị trí chiến lược (Hải Phòng, TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Cần Thơ).
Các dự án tiêu biểu: Akari City, Waterpoint, Izumi City, Paragon,...
Thông tin cổ phiếu (HSX: NLG)
3Kết Quả Kinh Doanh 9 Tháng Đầu Năm 2025
Điểm nhấn
Lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2025 tăng vọt 23 lần, đảo chiều từ lỗ sang lãi.
Số liệu tài chính
Doanh thu và lợi nhuận biến động mạnh, mang tính chu kỳ và hạch toán theo điểm rơi dự án. Điểm nhấn là sự bùng nổ doanh thu đột biến vào Q4/2024. Do áp lực hoàn thành chỉ tiêu năm tài chính và tâm lý nhận nhà đón Tết, các doanh nghiệp thường dồn lực hoàn thiện và bàn giao dự án tập trung vào Quý 4, dẫn đến điểm "rơi" lợi nhuận tập trung vào quý cuối cùng, dù dòng tiền thực tế có thể đã được thu từ các quý trước dưới dạng "người mua trả tiền trước".
Biểu đồ biên lợi nhuận cho thấy mặc dù doanh nghiệp sở hữu lợi thế giá vốn tốt.Tại Q3.2025, Biên lợi nhuận gộp duy trì cao quanh mức 41.6%, nhưng lại để "rơi" phần lớn thành quả vào chi phí vận hành (bán hàng, quản lý, quảng cáo, môi giới), Biên lợi nhuận ròng chỉ còn lại 8.3%. Khoảng chênh lệch này, khi kết hợp với dữ liệu nợ vay thấp (D/E ~0.5) cho thấy lợi nhuận không bị ăn mòn bởi lãi ngân hàng.
Động lực tăng trưởng
Tăng trưởng bùng nổ đến từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án trọng điểm, đặc biệt là Southgate (WP giai đoạn 1) và Nam Long II Central Lake.
Doanh thu được ghi nhận luỹ kế trong 9 tháng 2025
| Tên dự án | Doanh thu (Tỷ đồng) | Tỷ trọng (Xấp xỉ) |
|---|---|---|
| Nam Long II Central Lake | 1.529 | 38,80% |
| Southgate | 983 | 25,00% |
| Akari | 967 | 24,50% |
| Các mảng khác | 462 | 11,70% |
| Chỉ tiêu (Giá trị - Tỷ đồng) | 9T.2025 | Kế hoạch năm 2025 | So với kế hoạch năm |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuần | 3.940 | 6.794 | 58% |
| Lợi nhuận sau thuế | 354 | 701 | 63% |
4Hoạt Động Bán Hàng & Triển Vọng
Doanh số bán hàng (Pre-sales)
Số liệu cập nhật đến hết tháng 10/2025 cho thấy doanh số bán hàng (pre-sales) của Nam Long đạt xấp xỉ 9.300 tỷ đồng. Kết quả này đánh dấu mốc kỷ lục mới của doanh nghiệp, vượt qua con số cao nhất từng ghi nhận là 8.200 tỷ đồng của cả năm 2022.
Đáng chú ý, chỉ riêng trong tháng 10, doanh số ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ khi đóng góp hơn 4.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng trưởng 86% so với 9 tháng trước cộng lại. Đây chủ yếu đến từ việc Nam Long mở bán thành công 2 dự án trọng điểm: Phân khu Southgate tại Waterpoint giai đoạn 1 và phân khu Canaria tại Izumi City.
Danh mục dự án chính
| Dự án | Vị trí | % Sở hữu | Quy mô (ha) | Dòng sản phẩm | Số SP | Tiến độ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mizuki Park | TP.HCM | 100% | 26.0 | Flora | 6,468 | GĐ3 bàn giao đến 87% |
| Akari City | TP.HCM | 50% | 8.5 | Flora | 4,766 | GĐ2 bàn giao 90% |
| Waterpoint GĐ1 | Tây Ninh | 65% | 165.0 | Valora, Flora | 6,043 | Mở bán phân khu Southgate |
| Ehome Southgate | Tây Ninh | 100% | 4.5 | Ehomes | 1,400 | Đã hoàn thành dự án, Bàn giao trên 96% |
| Waterpoint GĐ2 | Tây Ninh | 100% | 190.0 | Valora, Flora | 6,248 | Chờ kế hoạch triển khai |
| Nam Long II Central Lake | Cần Thơ | 100% | 40.0 | Valora, Đất nền, Ehomes | 881 | Bàn giao 56% |
| Paragon Đại Phước | Đồng Nai | 50% | 45.0 | Valora | 583 | Đang xây dựng hạ tầng GĐ1 |
| Izumi City | Đồng Nai | 65% | 170.0 | Valora, Flora | 2,876+ | Mở bán phân khu Canaria Q4/2025 |
| An Zen Residences | Hải Phòng | 100% | 1.5 | Ehome | 887 | Đã mở bán T7/2025 |
| Hàng tồn kho (Bất động sản dở dang) | Giá trị | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Dự án Izumi | 8.711.195.251.241 | 48,75% |
| Dự án Waterpoint Giai đoạn 1 | 3.585.819.999.524 | 20,07% |
| Dự án Waterpoint Giai đoạn 2 | 3.431.837.569.058 | 19,21% |
| Dự án Cần Thơ | 988.715.355.727 | 5,53% |
| Khác | - | 6.44% |
4.1 Waterpoint (Bến Lức, Long An) - "Con Gà Đẻ Trứng Vàng" Dài Hạn
Với quy mô 355 ha, Waterpoint là khu đô thị lớn nhất và quan trọng nhất của Nam Long trong thập kỷ tới.
Phân khu và Sản phẩm: Dự án được chia thành nhiều giai đoạn. Giai đoạn 1 (165 ha) đã hình thành rõ nét. Hiện tại, Nam Long đang tập trung khai thác các phân khu cao cấp ven sông như The Aqua và Park Village. Đây là các sản phẩm biệt thự hạng sang (Grand Villa) với giá bán từ 10 tỷ đến hơn 30 tỷ VND/căn.
Hiệu quả kinh doanh: Trong năm 2025, gần 50% giá trị presales của Nam Long đến từ Waterpoint, chủ yếu nhờ bán biệt thự giá trị cao. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của dòng sản phẩm Valora hạng sang đối với giới đầu tư ngay cả khi thị trường chung còn thận trọng.
Triển vọng: Với quỹ đất còn lại khoảng 190 ha cho giai đoạn 2, Waterpoint đảm bảo nguồn thu ổn định đến năm 2027. Sự hoàn thiện của cao tốc Bến Lức - Long Thành vào cuối 2026 sẽ là động lực lớn về giá cho giai đoạn tiếp theo.
4.2. Izumi City (Biên Hòa, Đồng Nai) - Sự Trỗi Dậy Của Phía Đông
Quy mô: 170 ha, nằm trong quần thể các khu đô thị lớn tại Đồng Nai (cùng với Aqua City của Novaland).
Tình trạng pháp lý: Dự án đã gặp một số chậm trễ về phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 điều chỉnh. Tuy nhiên, thông tin mới nhất cho thấy quy hoạch 1/500 điều chỉnh đã được phê duyệt vào tháng 6/2025, mở đường cho việc mở bán các phân khu mới vào cuối năm 2025 và đầu 2026.
Chiến lược: Với sự tham gia của Tokyu và Hankyu Hanshin, Izumi City được định vị là khu đô thị ven sông hiện đại bậc nhất khu vực. Giá trị tồn kho dở dang lớn (8.700 tỷ VND) cho thấy một lượng vốn khổng lồ đã được đầu tư vào hạ tầng, sẵn sàng chuyển hóa thành doanh thu khi mở bán.
4.3. Akari City & Mizuki Park - Pháo Đài Nội Đô TP.HCM
Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM khan hiếm, hai dự án này là "cứu cánh" cho thị trường.
Akari City (Bình Tân): Akari giai đoạn 2 đang trong quá trình bàn giao từ cuối năm 2024-2025, đóng góp vào doanh thu ghi nhận trong năm 2025. Tuy nhiên, việc mở bán Giai đoạn 3 đã được lùi đến năm 2029.
Mizuki Park (Bình Chánh): Đây là dự án có tính thanh khoản cao nhất nhờ môi trường sống chất lượng và mức giá hợp lý trong phân khúc Flora. Trong giai đoạn tới, sẽ mở bán phân khu Trellia Cove. Tồn kho dự án này không chiếm tỷ trọng cao trong tổng danh mục dự án.
4.4. Cần Thơ và Hải Phòng - Đa Dạng Hóa Địa Lý
Nam Long Cần Thơ (Nam Long II Central Lake): Quy mô 43.8 ha. Nam Long đã khởi công 671 căn hộ nhà ở xã hội EHomeS vào giữa năm 2025. Mặc dù biên lợi nhuận của nhà ở xã hội thấp (thường ở mức 10%), nhưng giúp Nam Long duy trì quan hệ tốt với chính quyền địa phương, tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi và quan trọng hơn là khẳng định sự đồng hành bền vững của Nam Long với thị trường Cần Thơ nói riêng và thị trường Bất động sản nói chung theo chiến lược nhà ở quốc gia và thực hiện sứ mệnh chung tay kiến tạo môi trường sống, sản phẩm giá trị vì cộng đồng..
An Zen Residences Hải Phòng: Quy mô 1.5 ha. Đây là dự án đầu tiên của EHome tại miền Bắc. Thời gian khởi công năm 2025. Dự kiến bàn giao vào quý 4.2026.
4.5. Paragon Đại Phước (Đảo Đại Phước, Đồng Nai)
Quy mô: 45 ha với vị trí đảo biệt lập đắt giá. Khi ra mắt, Paragon sẽ nhắm vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang (Luxury), kỳ vọng mang lại biên lợi nhuận đột biến. Khởi công năm 2025, dự kiến bàn giao giai đoạn 1: 2026-2028.
5Sức Khỏe Tài Chính
Huy động vốn thành công (Q4/2025)
- Phát hành 100,1 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (tỷ lệ 100:26).
- Vốn huy động: ~2.503 tỷ đồng.
- Mục đích sử dụng: Đầu tư dự án (63,8% - 1.597 tỷ); Thanh toán nợ vay (25,6% - 640 tỷ); Góp vốn công ty con (10,6% - 266 tỷ).
Cải thiện chỉ số tài chính
D/E cho thấy doanh nghiệp duy trì cấu trúc vốn an toàn với tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu dao động thấp trong khoảng 46-50%.
Biểu đồ cho thấy doanh nghiệp có vị thế thanh khoản tổng thể an toàn trên sổ sách (Tỷ số thanh toán hiện hành đạt 3.5), nhưng con số này thực tế bị chi phối bởi lượng Hàng tồn kho khổng lồ (thể hiện qua khoảng cách lớn giữa đường xanh và cam). Tuy nhiên, điểm sáng là Q4/2024, Tỷ lệ thanh toán nhanh (đường cam) đã hồi phục về mức 1.0, cho thấy doanh nghiệp hiện đã có đủ tiền và tài sản thanh khoản nhanh để chi trả ngay các khoản nợ ngắn hạn.
Quy mô tài sản lớn quanh 28.000 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng cao (trên 60% tổng tài sản), cho thấy vốn đang bị "chôn" tại các dự án dở dang.
Nguồn dữ liệu: Sstock
Biểu đồ cho thấy bức tranh sinh lời phụ thuộc hoàn toàn vào "cú hích" lợi nhuận đột biến vào Q4/2024 (khả năng do bàn giao dự án hoặc thoái vốn). Từ cuối năm 2024, ROE có xu hướng cải thiện.
Sự kiện thoái vốn Izumi City (Q4/2025)
- Chuyển nhượng 15,1% cổ phần cho Tokyu Corporation.
- Tác động tài chính: Ghi nhận lợi nhuận tài chính đột biến dự kiến 300 tỷ đồng trong Q4/2025. Giúp NLG hoàn thành kế hoạch năm.
6Hệ số định giá
Mức chênh lệch định giá tạo dư địa tăng giá khi các dự án lớn được triển khai. P/B hiện tại thấp hơn so với mức trung bình 3 năm của NLG (1.5x), trung bình ngành (1.5x) và đối thủ cạnh tranh như KDH (~2.0x).
Rủi Ro
⚠ Rủi ro pháp lý kéo dài
Mặc dù Luật mới đã có hiệu lực, nhưng độ trễ trong việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết tại cấp địa phương (như quy định về bảng giá đất cụ thể tại Đồng Nai) có thể tiếp tục làm chậm tiến độ cấp phép mở bán cho các dự án như Paragon hay các phân khu mới của Izumi City.
⚠ Rủi ro lãi suất và lạm phát
Nếu lạm phát quay trở lại vào năm 2026 do các yếu tố địa chính trị toàn cầu, Ngân hàng Nhà nước có thể phải tăng lãi suất. Điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng vay mua nhà của khách hàng và chi phí vốn của Nam Long.
⚠ Tiến độ bán hàng chậm tại các dự án tỉnh
Trong khi TP.HCM luôn khát nguồn cung, các dự án tại Cần Thơ hay Hải Phòng có thể gặp khó khăn về tốc độ hấp thụ nếu kinh tế địa phương phục hồi chậm.
📊 Đánh giá bài viết & Chuyên gia
