KDH thực sự khỏe hay chỉ là ‘ảo ảnh’ lợi nhuận?

I. Luận điểm đầu tư

1. Quỹ đất lớn và đắt địa tại TP.HCM

KDH sở hữu lợi thế vững chắc với quỹ đất rộng lớn nằm tại các khu vực trọng điểm của TP.HCM.

• Tổng quy mô quỹ đất: Doanh nghiệp hiện nắm giữ hơn 524 ha đất tại TP.HCM, bao gồm cả đất ở và đất khu công nghiệp. Theo ước tính, quỹ đất này đủ để công ty phát triển trong ít nhất 10 năm tới.
• Chiến lược mở rộng quỹ đất: Trong quý 1/2026, KDH đã mua lại 99% cổ phần dự án An Lập (Cát Lái) quy mô 8,2 ha với chi phí hợp lý, ghi nhận khoản lãi bất thường khoảng 285 tỷ đồng. Việc này giúp nâng tổng quỹ đất của cụm dự án tại khu vực Bình Trưng – Cát Lái lên gần 40 ha, tạo thành một khu đô thị tích hợp quy mô lớn gồm Gladia, Bình Trưng Đông mở rộng và An Lập. Đây là cụm quỹ đất sạch là nền tảng quan trọng cho tăng trưởng bền vững nhiều năm tới.

2. Năng lực triển khai dự án mạnh và pháp lý minh bạch

KDH được đánh giá là chủ đầu tư uy tín với năng lực thực hiện dự án đã được khẳng định qua nhiều năm.

• Pháp lý rõ ràng: Các dự án của KDH luôn đảm bảo tình trạng pháp lý minh bạch, đầy đủ giấy phép trước khi mở bán, giúp thu hút người mua nhà có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư ưu tiên tính an toàn. Điều này giúp KDH ít bị ảnh hưởng bởi rủi ro pháp lý so với nhiều đối thủ.
• Đối tác chiến lược quốc tế: Sự hợp tác với Keppel Land (Singapore) tại dự án Gladia (KDH sở hữu 51%) không chỉ giúp đa dạng hóa nguồn vốn mà còn nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, thiết kế và quản lý dự án theo chuẩn quốc tế, tăng sức hút với khách hàng cao cấp.

3. Động lực tăng trưởng đột phá trong giai đoạn 2026–2027

Giai đoạn này được kỳ vọng là "bước ngoặt lớn" trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

• Triển khai đồng thời nhiều dự án lớn: KDH đang tích cực hoàn thiện pháp lý để triển khai 4 dự án trọng điểm cùng lúc: Gladia (phân khu cao tầng), Bình Trưng mở rộng, The Solina (11A) và KCN Lê Minh Xuân mở rộng.
• Doanh số ký bán tăng mạnh: Dự kiến giá trị ký bán (presale) năm 2027 có thể bứt phá lên mức 32.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức khoảng 6.000 tỷ đồng của năm 2025.
• Điểm rơi lợi nhuận: Lợi nhuận năm 2026 dự kiến được thúc đẩy bởi việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia (đã bán khoảng 60% và bàn giao 30% tính đến đầu 2026). Sang năm 2027, lợi nhuận ròng có thể tăng gần gấp đôi so với năm 2026 nhờ đóng góp đồng thời từ cả 4 dự án mới.

4. Hưởng lợi từ hạ tầng và chính sách

• Cú hích hạ tầng: Các dự án của KDH tại khu vực phía Đông (Bình Trưng – Cát Lái) và Tây Nam TP.HCM được hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng giao thông lớn như nút giao Mỹ Thủy, cầu Cát Lái (dự kiến khởi công), cầu đường Bình Tiên và trục kết nối sân bay Long Thành.
• Tháo gỡ khó khăn pháp lý: Những tín hiệu tích cực về pháp lý cho dự án Tân Tạo (quy mô 330 ha) nhờ các cơ chế mới về thu hồi đất khi đạt ngưỡng đồng thuận cao được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho tập đoàn. Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 cũng được các CTCK đánh giá sẽ mang lại lợi thế cho các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và tài chính tốt như KDH.

II. Bối cảnh chung ngành Bất Động Sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới, chuyển từ giai đoạn phục hồi (2024-2025) sang tái cấu trúc và thanh lọc mạnh mẽ. Thị trường vận hành trong trạng thái "kép":

Những diễn biến trên phản ánh quá trình tái cân bằng của thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng nóng và điều chỉnh mạnh trong các năm trước. Sự phục hồi của thị trường hiện nay không còn dựa chủ yếu vào dòng vốn đầu cơ mà được dẫn dắt bởi nhu cầu ở thực, năng lực tài chính của chủ đầu tư và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án. Việc các bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đồng loạt đi vào thực thi đã tạo nền tảng quan trọng để giải quyết các điểm nghẽn kéo dài về thủ tục đầu tư, cấp phép và phát triển dự án, qua đó từng bước cải thiện nguồn cung trên thị trường.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công và việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông đô thị đang tạo hiệu ứng lan tỏa đến thị trường bất động sản tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn chịu áp lực từ mặt bằng giá nhà ở neo ở mức cao so với thu nhập của người dân, trong khi chi phí vốn và yêu cầu kiểm soát tín dụng khiến hoạt động đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tình hình tài chính lành mạnh và tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực được kỳ vọng sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong giai đoạn phát triển mới của ngành.

III. Nội tại doanh nghiệp

1. Tình hình kinh doanh

Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của KDH sau giai đoạn thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Doanh thu thuần đạt 4.674 tỷ đồng, tăng 43% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt khoảng 1.634 tỷ đồng. Doanh nghiệp hoàn thành 105,3% kế hoạch lợi nhuận năm, cho thấy khả năng triển khai dự án và ghi nhận doanh thu hiệu quả trong bối cảnh ngành vẫn đang trong quá trình phục hồi.

Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm tại dự án The Privia và Gladia by the Waters. Riêng trong quý IV/2025, khoảng 800 căn hộ The Privia được bàn giao, trong khi dự án Gladia đóng góp khoảng 70 căn thấp tầng trong nửa cuối năm. Nhờ tỷ trọng sản phẩm thấp tầng gia tăng, biên lợi nhuận gộp của KDH cải thiện từ 53% năm 2024 lên 59,4% năm 2025, phản ánh chất lượng lợi nhuận được nâng cao đáng kể.

Hình 1: Kết quả kinh doanh của KDH trong năm 2025 và Quý I/2026

Nhìn chung, KDH đang từng bước chuyển dịch từ mô hình tăng trưởng dựa trên bàn giao căn hộ quy mô lớn sang chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua M&A kết hợp phát triển các dự án thấp tầng trung và cao cấp. Thương vụ An Lập không chỉ mang lại khoản lợi nhuận 285 tỷ đồng trong quý I/2026 mà còn giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất tại khu vực Cát Lái lên gần 40 ha, tạo dư địa tăng trưởng cho giai đoạn tiếp theo.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026 ưu tiên các doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch và năng lực tài chính vững mạnh, KDH đang sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh. Tuy nhiên, để hoàn thành kế hoạch lợi nhuận từ 1.500–2.500 tỷ đồng trong năm 2026, doanh nghiệp sẽ cần đẩy nhanh tiến độ triển khai và bàn giao các dự án trọng điểm, đồng thời chuyển hóa quỹ đất mới thành doanh thu thực tế trong những năm tới.

2. Tình hình tài chính

Hình 2: Tình hình tài chính của KDH từ 2021 - 2025

Nhìn chung, KDH duy trì nền tảng tài chính tương đối vững trong giai đoạn 2021–2025, thể hiện qua các chỉ tiêu thanh khoản ở mức cao và cơ cấu vốn thận trọng so với mặt bằng chung ngành bất động sản.

• Khả năng thanh toán: Hệ số thanh toán hiện hành liên tục duy trì trên 4 lần trong giai đoạn 2021–2025 và tăng từ khoảng 4,6 lần năm 2023 lên gần 9 lần vào năm 2025. Hệ số thanh toán nhanh cũng duy trì quanh mức 1–2,5 lần, cao hơn ngưỡng an toàn 1,5 lần trong hầu hết các năm. Điều này cho thấy doanh nghiệp sở hữu lượng tài sản ngắn hạn dồi dào và có khả năng đáp ứng tốt các nghĩa vụ nợ ngắn hạn khi đến hạn.
• Cấu trúc vốn: Tỷ lệ Nợ/VCSH dao động trong khoảng 0,4–0,8 lần giai đoạn 2021–2025 và luôn thấp hơn ngưỡng thận trọng 1 lần đối với doanh nghiệp bất động sản. Mặc dù có xu hướng gia tăng trong các năm gần đây, mức đòn bẩy này vẫn phản ánh chiến lược sử dụng vốn tương đối thận trọng của KDH so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành.

Tổng thể, tình hình tài chính của KDH vẫn được đánh giá ở mức lành mạnh nhờ khả năng thanh khoản tốt, cơ cấu nợ dài hạn và quỹ đất lớn có pháp lý tương đối hoàn thiện. Tuy nhiên, việc gia tăng đòn bẩy trong năm 2026 khiến doanh nghiệp phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ triển khai, bán hàng và bàn giao các dự án trọng điểm, đặc biệt là Gladia và các dự án mới sau hoạt động M&A. Nếu kế hoạch bán hàng được thực hiện đúng tiến độ, áp lực đòn bẩy được kỳ vọng sẽ giảm dần trong các quý cuối năm.

IV. Rủi ro cần lưu ý